الرهن التأميني بالنسبة الى محله(1). لايرد في الاصل الا على عقار ، لذا يجب معرفة أي العقارات التي يصح رهنه رهناً تأمينياً ، وأيها لايصح رهنه ، حيث تقسم العقارات على العقارات بطبيعتها ، والعقارات بالتخصيص (2). وهذا يتطلب معرفة العقار وأنواعه ، وكيف يرد مبدأ التخصيص في الرهن التأميني على العقار.

أولاً : العقار بطبيعته

 هو طبقاً للتعريف الذي وضعته المادة ( 62/1)(3) ، من القانون المدني العراقي (العقار كل شيء له مستقر ثابت بحيث لايمكن نقله ، وتحويله دون تلف ، فيشمل الأرض البناء،  والغراس، والجسور، والسدود، والمناجم وغير ذلك من الاشياء العقارية ) نستنج من نص المادة أن المشرع العراقي قد أشار الى أنواع العقار التي يسري عليها احكام الرهن التأميني ، وهي : 

أ - تعد عقاراً بالطبيعة الأراضي بانواعها جميعاً ، سواء أكانت أراضي زراعية ، أم أراضي معدة للبناء ، وسواء وجدت في المدن أو القرى ، وبغض النظر عن قيمتها ، وتشمل الأرض سطحها ، وكل ماتحتها مما يتصل بها بشرط أن يكون ذلك متصلاً اتصالاً قرار بالأرض(4).

ب – وتعد المباني  أشياء عقارية أيا كانت طبيعتها ، وأياً كان الغرض منها فتشمل المباني دور السكن ، والمخازن ، والمصانع وأيضاً المنشأت الثابتة فوق الارض أو تحتها ، كالخزنات ، والقناطر ، والجسور ، والانفاق ، والأبار(5).

جـ - وتعد النباتات أيضاً عقارات  بطبيعتها ، مادامت متصلة بالأرض وتمتد جذروها فيها ، إذ يستحيل أو يتعذر نقلها من الأرض بدون خلل أو تلف(6).

  ونستنتج كذلك أن المشرع قد أفرد لكل من العقار ، والمنقول نصاً خاصاً به وقد نصت المادة (62/2) منه على ان (والمنقول كل شيء يمكن نقله وتحويله دون تلف فيشمل النقود، والعروض،والحيوانات، والمكيلات والموزونات ، وغير ذلك من الاشياء المنقولة ) ، مخالفاً بذلك التشريعات العربية الاخرى كالتشريع المصري الذي عرف العقار في المادة (82/1) منه ( كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لايمكن نقله دون تلف فهو عقار ، وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول ) حيث نلاحظ أن تعريف العقار كان متضمناً لتعريف المنقول ، وترجع التفرقة  بين العقار والمنقول الى أساس طبيعي هو ثبات الشيء ، أو عدم ثباته فيكون الشيء عقاراً اذا كان مستقراً بحيز ثابتاً فيه لايمكن نقله دون تلف، وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول ، والعقارات بطبيعتها تصلح أن تكون محلاً للرهن التأميني ، من ذلك الأراضي ، والمباني ، والغراس، أما بالنسبة الى الارض فالأمر واضح سواء أكانت أرضاً زراعية أم أرضاً معدة للبناء ، وأما المباني فهي تعد من العقارات ، ولو كانت مملوكة لغير مالك الارض ، واذا كان الذي أقامها هو مالك الأرض عُدّت من ملحقات الارض وشملها رهن الأرض، بوصفها من توابع الشيء المرهون ، أما اذا كان الذي أقامها شخص آخر غير مالك الارض ، فهي في الأصل ملك لمالك الأرض بحكم الالتصاق ويشملها الرهن كذلك(7).  أما الاشجار ، والغراس فتعد كذلك عقارات بطبيعتها ، وهي اذا رهنت الأرض تعد من ملحقات الأرض ، ويشملها الرهن الوارد على الارض ، على أن مالك الأرض لايستطيع رهن الثمار مستقلة عن العقار ذلك أنها تعد في هذه الصورة منقولات بحسب المالَ ، ولايرد الرهن التأميني على المنقولات(8).

ِ  ثانياً: العقار بالتخصيص

 وقد نصت المادة (63)(9) ، من القانون المدني العراقي على أنه (يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقار مملوك له رصد على خدمة هذا العقار أو استغلاله ) ومن أمثلة ذلك آلات الري والحرث ، والآلات الصناعية في المصانع أي يجب ان يكون مملوكاً لمالك العقار ، ووضعه وخصصه لخدمة عقاره ،أي اندمج المنقول في العقار ، وأخذ حكمه بعد أن أصبح عقاراً بتخصيص مالكه لخدمة عقاره ، وليس لخدمة صاحب العقار كالسيارة التي توضع بالعقار لخدمة مالكه.  ومتى انقطع التخصيص زالت عن المنقول صفة العقار ولايصبح المنقول عقاراً بالتخصيص الا من وقت انتقال ملكية لمالك العقار ، ومتى اكتسب المنقول صفة العقار بالتخصيص ، فيشمله الرهن بوصفه من الملحقات العقارية للعقار المرهون بقوة القانون (10)، دون حاجة للنص في العقد على امتداد الرهن اليه مالم يستبعد اتفاقاً من هذا الامتداد ، ويقع عبء اثبات هذا الاستبعاد على من يدعيه.ومتى اكتسب المنقول صفة العقار بالتخصيص ، فلا يجوز الحجز عليه إلاّ تبعاً للحجز على العقار وبذات اجراءات الحجز العقاري ، بحيث اذا حجز عليه منفرداً بتلك الاجراءات أو باجراءات حجز المنقول كان الحجز باطلاً(11).

   اذ طالما خصص المنقول لخدمة العقار أصبح من توابعه فيخضعان معاً لاجراءات واحدة (12)، أي أن المشرع التجأالى نوع من الافتراض،أو الحيلة القانونية ، فربط مصير المنقول بالعقار، واعطاء المنقول وصف العقار حكماً ، وافتراضاً ، فهو اذن محض افتراض قانوني أو حيلة قانونية، أو أنه عد المنقول تابعاً والعقار أصيلاً ، والتابع يلقي مصير الأصيل ، وتلك هي فكرته ، ومقتضاها أنه عندما يرتبط شيء بشيء آخر ابتغاء غرض معين فانه ينشأ عن هذا الارتباط علاقة تبعية، وخضوع بين الشيء التابع والشيء المتبوع . والواقع أن المشرع يهدف من ايجاد العقارات بالتخصيص الى المحافظة على الوحدة الاقتصادية التي نشأت بين العقار ، والمنقول فتخصيص المنقول لخدمة العقار يترتب عليه حسن استغلال هذا العقار ، والمحافظة على قيمته، وبالتالي فكل ما من شأن المساس بتلك الوحدة يترتب عليه مساس بقيمة العقار نفسه ، أي أن فكرة العقار بالتخصيص فكرة افتراضية ، الغاية منها المحافظة على القيمة الاقتصادية للعقار(13).  ولابد من الاشارة ان المشرع لم يكن موفقاً بتعريفة للعقار ، والعقار بالتخصيص حيث أنه كان موفقاً في الوقت الذي وضع التعريف فيه ، لان العقارات كانت ذات قيمة اقتصادية عالية في ذلك الوقت ، وكانت تمتاز بالثبات والاستقرار ، الا انه في الوقت الحاضر ، يوجد كثير من الجسور المتحركة ، والسدود ، والابراج ، والتي تعد من العقارات يمكن نقلها من مكان الى آخر وبدون تلف ، وذلك نتيجة للتطور التكنلوجي في الوقت الحاضر .

  وكذلك هناك الكثير من النمقولات ذات قيمة اقتصادية عالية جداً تفوق قيمة العقارات لذلك أعتقد أن نص الفقرة الاولى من المادة الثانية والستين من القانون المدني العراقي،  عاجزة عن مواكبة التطور وسوف تفقد أهميتها في المستقبل .

    اذن يتحدد محل الرهن بالعقار ، أو العقارات التي تراضى المتعاقدين على تحميلها بحق الرهن ، وعيناها في العقد تعييناً دقيقاً ، سوى كانت عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصيص(14)، أي يقتصر مبدأ تخصيص الرهن على اشتراط تعيين العقار المرهون ذاته تعييناً دقيقاً ، لان المقصود بالتخصيص تحديد العقار الوارد عليه الرهن استجابة لضرورة تعيين المحل ، فاذا تحدد العقار المرهون ، فان الرهن الوارد عليه يمتد الى ملحقاته، والتي تعد عقاراً بحكم القانون دون حاجة الى اتفاق بين المتعاقدين،  ذلك مالم يتفق على استبعاد كل أو بعض هذه الملحقات من نطاق الرهن (15)، ولعله من امتداد الرهن الى هذه الملحقات ، انها تابعة لها ومعلوم أن الفرع يتبع الأصل لذلك يشترط لامتداد الرهن الى ملحقات المرهون،أن تكون هذه الملحقات من العقارات بطبيعتها أو التخصيص ، أو من الحقوق العقارية (16)، يقتصر مبدأ تخصيص الرهن على اشتراط تعيين العقار المرهون ذاته ، تعييناً دقيقاً دون اشتراط تعيين ملحقات العقار المرهون ، لان المقصود بمبدأ التخصص ، فصل العقار المرهون عن سائر أموال المدين للتأكد من أن الرهن ليس عاماً ، بل خاصاً يرد على عقار بذاته(17)، واذا تحدد هذا العقار فان الرهن الوارد عليه يمتد الى ملحقاته بحكم القانون ، دون حاجة الى اتفاق صريح بين المتعاقدين ، ومعنى أن الرهن يمتد الى ملحقات العقار المرهون أن الدائن عند أتخاذ أجراءات التنفيذ على العقار ينفذ أيضاً على الملحقات ويقتضي حقه من ثمن العقار ، ومن ثمن الملحقات أيضاً . والملحقات قد تكون عقاراً كالتحسينات ، والمباني التي تقام على الارض المرهونة أو قد تكون حقاً عقارياً ، كالارتفاق المقرر لخدمة العقار المرهون ، فلما يرد الرهن على العقار يرد أيضاً على الحق العقاري ، وهو الحق الوارد على عقار، وكذلك فأن ملحقات العقار قد تكون شيئاً عقارياً أو مالاً عقارياً (18)، يشمل مبدأ التخصيص العقار المرهون كله ، وكل جزء منه ، وهذا مستفاد من قاعدة عدم تجزئة الرهن(19)، ويشمل الرهن فوق ذلك ، كل ملحقات المال المرهون وتوابعه ، سواء وجدت وقت الرهن أم وجدت بعده ، وسواء أكانت من فعل الراهن ، أم من فعل غيره أم من غير فعل أحد سواء نص عليها العقد ، أو لم ينص ، كل ما في الأمر أن هذه الملحقات يجب أن لاينص العقد على استبعادها من الراهن (20)، وذلك لان قاعدة امتداد الرهن الى ملحقات المرهون هي قاعدة مفسرة يجوز للافراد الاتفاق على خلافها (21)، ومن خلال ماتقدم نستطيع أن نقول أن ملحقات الرهن التأميني لاتدخل في نطاقه الا اذا توافرت الشروط التالية .

الشرط الاول :- ان يكون عقاراً

  لما كان الرهن التأميني لايرد الا على عقار فيعد هذا الشرط بديهياً ويستوي أن يكون عقاراً بطبيعته كالمباني ، والاشجار، والنباتات ، التي تقام على الارض المرهونة ، أو عقار بالتخصيص كالماشية المخصصة لخدمة الارض ، والالات الموجودة بالمصنع ، والمفروشات المخصصة لخدمة الفندق(22)

الشرط الثاني :- أن تحتسب الملحقات من توابع العقار .

 اذا لم تحتسب الملحقات ولم تعد من توابع العقار المرهون فلا يشملها الرهن لان الذي يلحق بالاصل هو التابع فقط ، وعلى ذلك لا يمتد الرهن الى مايتملكه الراهن بغير أن يكون تابعاً للعقار المرهون ، كما هو الحال فيما يتملكه الراهن من عقارات أخرى مجاورة للعقار المرهون ، أو كما هو الحال فيما إذا رهن شخص حقه في الانتفاع،  بعقار ثم آلت اليه في تاريخ لاحق ملكية الرقبة ، فأن الرهن لايمتد اليها لان الرقبة ليست من توابع حق الانتفاع على العكس فان الرهن الوارد على حق الرقبة يمتد الى حق الانتفاع بذات العقار الذي آل لاحقاً لمالك الرقبه ، لأن حق الانتفاع من توابع الرقبة ، ويتم هذا الامتداد بقوة القانون في لحظة الالحاق ، ما لم يوجد أتفاق يقضي بغير ذلك(23).. ومقتضى هذا الامتداد أن تصبح هذه الملحقات مشمولة بالرهن ومن ثم ضامنة، شأنها شأن العقار الاصلي المرهون للدين المضمون بالرهن .

الشرط الثالث:- أن تعود الملحقات بنفع على مالك العقار المرهون

   يشترط لشمول الرهن للملحقات أن تعود هذه الملحقات بنفع على المالك سواء أكانت هذه الملحقات قد حدثت بفعل المالك أم بفعل غيره ، كالبناء على الارض المرهونه ، وكذلك الطمي الذي يلتصق بالارض المرهونة ، ويمتلكه مالكها فان يد المرتهن تمتد اليه ويمكنه التنفيذ عليه مع العقار المرهون ، عند حلول أجل الدين وعدم الوفاء(24).

الشرط الرابع :- لايترتب على شمول الملحقات الحاق أضرار بحقوق الغير

   يجب ان يراعي في امتداد الرهن الى ملحقاته مايحدث في العقار من أنشاءات وتحسينات عدم الاخلال بالامتياز الذي يقع لصالح المقاولين ، والمهندسين(25). الذين بنوها أو شيدوها بحيث يتقدمون على هولاء الدائنين المرتهنين رغم تأخر قيد أمتيازهم علىقيد الرهن (26).

الشرط الخامس:- عدم وجود اتفاق مخالف

   أن الحاق الملحقات بالرهن ليس من النظام العام لذلك يحق للافراد الاتفاق على مخالفة بما يتفق ومصالحهم ولذلك للمتعاقدين أن يحددوا الملحقات التي تدخل في الرهن تحديداً أوسع أو أضيق من التحديد الذي حدده القانون بحيث يشمل الرهن أشياء أخرى لم يرد ذكرها في نصوص القانون لان ماأورده القانون إنما على سبيل المثال لا الحصر ، وهذا يعني أن كل ماتتوافر فيه الشروط يلحق بالعقار المرهون ويشمله مبدأ التخصيص (27)   ولابد من الاشارة الى ان القانون الروماني لم يعرف نظرية العقار بالتخصيص، غير أن فقهاءه قد بحثوا في الملحقات ، والتوابع المتصلة بالعقار للقول بدخولها في بيع العقار ، دون أن يحددوا طبيعة ، أو أنواع هذه الملحقات ، وقد استرشد بعض قدامى الفقهاء الفرنسيين ببعض نصوص القانون الروماني لاعتبار المنقولات التابعة العقار ، عقارات بالتخصيص ، بذلك استقرت هذه النظرية في القانون الفرنسي القديم ومنه انتقلت الى القانون المدني الفرنسي الحالي ، والى القوانين العربية حيث أن العقار بالتخصيص مال منقول بطبيعته ، ولكنه يعد عقاراً بالتبعية لانه موضوع في ذلك العقار ، ومرصود على خدمته ، فالوضع ، والرصد معاًهما العلاقة التي تجمع بين المالين وتسيغ على التابع صفة العقار(28)، وقد نصت المادة (1292/1)من القانون المدني العراقي على ملحقات المرهون التي يمتد الرهن لها(29). ومقتضى هذا أن تصبح هذه الملحقات مشمولة بمبدأ تخصيص الرهن ومن ثم ضامنه شأنها شأن العقار الاصلي المرهون ، للدين المضمون ، وقد أورد المشرع على سبيل المثال أمثلة لهذه الملحقات وهي العقارات بالتخصيص ، وحقوق الارتفاق ، والتحسينات والانشاءات ، والغراس والثمار.

أولاً:- العقارات بالتخصيص(30)

هي منقولات بحسب طبيعتها ، ولكنها مملوكة لصاحب العقار وملحق بهذا العقار ومرصدة على خدمته ، واستغلاله من امثلة ذلك الآت الري ، والحرث ، ومواشي الزراعة بالنسبة للأرض الزراعية ، والأثاث بالنسبة للفنادق ، والالآت بالنسبة للمصانع، وذلك اذا ماتوفرت فيها الشروط التي تم الاشارة لها سابقاً فاذا كان هناك رهن مقرر على عقار معين ، فأن الرهن يمتد بالتبعية الى العقارات بالتخصيص والملحقة به ، أياً كان تاريخ هذا الالحاق أي سواء أكان هذا قبل أم بعد الرهن(31)فيشمله الرهن بوصفه من الملحقات العقارية ، للعقار المرهون بقوة القانون دون حاجة للنص في العقد على امتداد الرهن اليه (32)، مالم يستبعد اتفاقاً من هذا الامتداد ، ويلاحظ أن الرهن يظل شاملاً هذه المنقولات ، مادامت متصلة بالعقار ، فاذا ما فصلت عنه ، خرجت عن شمول الرهن ، لفقدها صفتها العقارية ، وصيرورتها منقولاً،  لانها تستمد صفة العقار بالتبعية ، لذا فهي تخرج من نطاق الرهن متى مافصلت عن العقار أو أُلغي تخصيصها (33)

ثانياً: حقوق الارتفاق

  فهذه الحقوق مقررة أصلاً لخدمة عقار معين ، ولايجوز رهنها بصورة مستقلة عن العقار المخدوم ، ولكن عند رهن العقار المخدوم ، فأن الرهن يمتد اليها لأن هذه الحقوق تعد أموالاً عقارية لورودها على عقارات ، وهي تتبع العقار المقررة لفائدته،  إذ لايمكن الاستفادة منها استقلالاً ويشمل الرهن حقوق الارتفاق الايجابية لانها معدة لاستعماله واستغلاله ، فهي من ملحقات العقار التي يشملها الرهن ، وإن لم تذكر في العقد ، ولاأهمية لتاريخ نشأة حق الارتفاق ، فالرهن يمتد اليه سواء كان مقرراً وقت نشأة الرهن أم بعد هذا التاريخ(34). وهي من حيث المبدأ من ملحقات العقار المرهون(35).

ثالثاً:- التحسينات والانشاءات

يشمل الرهن التأميني التحسينات جميعاً ، والانشاءات التي ترد على العقار عند حصولها في العقار المرهون، سواء كانت بفعل الانسان ، كاستحداث بناء جديد أم اضافة أبنية ، أو اصلاحات ، أم بفعل الطبيعة مثل تراكم الطمي الذي يزيد من مساحة الارض ، فانها تكون ملحقة بالعقار المرهون ، ويشملها الرهن دون حاجة الى ذكر ذلك ، ولو ادخلت هذه التحسنيات بعد الرهن بوصفها تابعة للعقار المرهون ، فيمتد اليها الرهن بحكم القانون(36). ويقصد بالتحسينات ، والانشاءات العناصر المادية أو القانونية التي تضاف الى العقار المرهون فتزيد من قيمته(37)، وهي أما طبيعية تحدث بفعل الطبيعة كالطمي ، أو صناعية ، والتي تحدث بتدخل الانسان ، أو مادية كتشييد بناء على الارض المرهونة أو معنوية وهي التي تحدث نتيجة مجرد ارتفاع قيمة العقار كما لو حصل ذلك نتيجة فتح طريق عام(38). أن هذا الالحاق غير متعلق بالنظام العام ، فيجوز الانفاق على استبعاد كل أو بعض هذه الملحقات من امتداد الرهن    اليها(39).

رابعاً:- الغراس والثمار

   يشمل الرهن الاشجار المتصلة بالارض جميعاً ، والثمار المتصلة بهذه الاشجار طالما لم تفصل عن أصلها(40)، سواء كانت موجودة وقت الرهن ، أم نشأت بعد قيامه وسواء أكانت ثمار العقار الاصلي ذاته ، أم ثمار ملحقاته التي يشملها الرهن طالما لم تفصل عن أصلها ، إلا أن امتداد الرهن الى الثمار لايؤدي الى حرمان الراهن من حق استغلال العقار ، وعليه يحق للراهن قطف الثمار ، وبذلك تفقد صفتها العقارية ، فلا يمتد اليها الرهن ، ويفقد الراهن هذا الحق من تاريخ نزع ملكية العقار المرهون (41)، إذ في هذا التاريخ تلحق الغلة بالعقار المرهون ، وتصبح من حق الدائن لينفذ عليها مع العقار(42). فقد نصت المادة (1336) من القانون المدني الاردني على انه( 1 -  للراهن رهناً تأميناً حق ادارة عقاره المرهون والحصول على غلته حتى تاريخ نزع ملكيتة جبراً عند عدم وفاء الدين. 2 – وتحلق غلته بالعقار المرهون من تاريخ نزع الملكية ). ونود أن نشير هنا بان نزع الملكية لايتحقق الابعد الانتهاء من بيع العقار المرهون ، وتسجيله باسم المشتري ، وتسبق عملية نزع الملكية اجراءات قانونية ، نص عليها قانون الاجراء الاردني المادة(1353)، وقد نصت المادة (100) من القانون المدني الاردني بأنه ( تعتبر الزوائد المتصلة التي حصلت في المبيع بعد وضع اليد داخلة فيه من دون ذكر وليس للمحكوم عليه أن يفرق هذه الزوائد عن المبيع ) يتضح من هذا النص أن الزوائد ، أي الغلة ، تلحق بالعقار من تاريخ وضع اليد ، ويراد بوضع اليد إجراء قانوني تتخذه دائرة الاجراء بعد الحجز على عقار المدين ، وبموجبه ينظم تقرير يتضمن معلومات تفصيلية عن هذا العقار ، ثم ينظم كشفياً بأوصافه ليطرح للبيع في المزايدة ، المادتان (83 ، 86 )من قانون الاجراء الاردني يتبين لنا من ذلك أن وضع اليد يسبق نزع الملكية (43)، وعليه فان هناك تعارضاً بين القانون المدني الاردني ، وقانون الاجراء الاردني ، بصدد تحديد الوقت الذي تلحق فيه الغلة بالعقار ، وترى بأن الأرجح هو قانون الاجراء ، لانه قانون خاص ، كما أن حكمه يتفق مع ماذهبت اليه القوانين العربية الأخرى ، كالقانون المدني العراقي ، والمصري والجزائري(44).   ويستوي في ذلك أن تكون الثمار طبيعية ، كما هو الحال بالنسبة لنتائج المواشي المخصصة لخدمة الارض أو كلا المراعي الطبيعية ، أو الصناعية ، أو مستحدثة بفعل الراهن نفسه ، أو بفعل غيره ، كمحصول الارض الزراعية ، والحدائق ، أم مدنية وهي ماتنتج من استغلال العقار المرهون ، كأجرة الاراضي والمباني ، فالثمار الطبيعية والصناعية ، مادامت لم تنفصل عن الارض تعد عقاراً ، واذا هي فصلت عنه حالاً أو مالاً عدت منقولات بطبيعتها ، أو بحسب المال ، وكذلك الثمار المدنية تنفصل عن العقار ، وبمجرد استحقاقها ، ومتى انفصلت الثمار عن العقار أصبحت منقولات لايشملها الرهن التأميني ، وبالتالي تخرج عن مبدأ تخصيص  الرهن (45)، وازاء ذلك ولتحديد التوابع ، والملحقات التي يشملها مبدأ التخصيص وتخضع لحكمه يستوجب أن يتم تعينيها بصورة واضحة ، ودقيقة في عقد الرهن عند انشائه ، وذلك لامكان معرفة التوابع ، والملحقات اللاحقة على العقد ، والتي يشملها الرهن (46)، وأن هذه الملحقات لم ترد على سبيل الحصر إلا أن المشرع العراقي في المادة (1292/2) مدني بين أن الرهن يشمل بوجه خاص الأشجار ، والابينة التي تكون قائمة وقت الرهن على العقار المرهون ، أو تلك التي تستحدث بعده وكذلك يشمل حقوق الارتفاق،  والعقار بطريق التخصيص، وجميع التحسينات والانشاءات التي أجريت في العقار المرهون ، ويجب أن تكون تلك الملحقات من العقارات ، أو الحقوق العقارية لان الرهن التأميني لايرد الاعلى عقار . وأن هذا النص أنما يعبر بذلك عن القاعدة التي تقول (التابع لايفرد بالحكم )(47). وبهذا النص فأن ملحقات المرهون تكون مشمولة بالرهن ، واحكامه شأنها شأن المرهون الأصلي ، وفي تقديرنا أنه حسناً فعل المشرع في نص المادة (1292) مدني ، لما فيه فائدة واضحة لحماية المدين ، واختصار الرهن على ماانصرفت اليه ارادة المتعاقدين من ضمان لدين الدائن المرتهن ، وأنه يشجع الراهن على اجراء الملحقات على العقار المرهون بما يزيد في استثماره .  اضافة لذلك فان هذا النص بتشجيعه على الائتمان ، يشجع في الوقت نفسه على استغلال العقار المرهون على أحسن وجه ، بما يعود على الراهن بالمنفعة ، ثم أن الدائن المرتهن قد ارتضى عند ابرام عقد الرهن بالحالة التي عليها العقار ،عند الرهن،  واطمأن بأنه يكفي لضمان استيفاء دينه ، وتأمين حصوله عند حلول أجله.  ملخص ماتقدم يمكن القول إن نطاق مبدأ تخصيص الرهن التأميني ، لايقع إلاّ على عقار ، أو حق عيني على عقار المادة (1290)من القانون المدني العراقي ، فضلاً عن ذلك تقتضي طبيعة الرهن أن يكون المرهون معيناً بالذات تعييناً دقيقاً من حيث طبيعته وموقعه ، وأن يرد هذا التعيين في عقد الرهن ، وأن اشتراط في المال المرهون رهناً تأمينياً، ان يكون عقاراً ومعيناً ، يستفاد من ذلك أن العقارات بطبيعتها هو المحل الوحيد الذي ، يصح أن يرد عليه الرهن التأميني ، وبالتالي مبدأ تخصيص الرهن ، غير أنه يلاحظ أن العقار بالتخصيص لايرد عليه الرهن التأميني الا بوصفه ملحقاً بالعقار الذي خصص لخدمته ، أما رهنه بصفة مستقلة فلا يجوز لان كل تصرف يرد عليه استقلالاً يقطع علاقة التخصيص قانوناً، ويرد منقولاً (48) ، وأن الحكمة من قصر ورود الرهن التأميني على العقار بطبيعته دون المنقول ، ترجع الى أمرين هما :

أ – أن حيازة المرهون رهناً تأمينياً تبقى للراهن ، ولو جاز رهن المنقول رهناً تأمينياً لاستطاع الراهن أن يتصرف في المال الذي يحتازه دون أن يكون في مقدور الدائن أن يتتبعه لسهولة نقله وإخفائه(49) .

ب – أن نظام التسجيل العقاري الذي يجعل الرهن التأميني سارياً في حق الغير يتعذر تطبيقه على المنقول . استثنى من ذلك ، السفن ، والطائرات ، والماكنة ، والمركبة التي يجوز أن تكون محلاً للرهن التأميني(50).

  وكذلك لابد من الاشارة الى ان الرهن التأميني الذي يرد على العقار يشمل كذلك جميع الملحقات المعتبرة عقاراً،وأن تذكر في عقد الرهن ، سواء أكانت هذه الملحقات قد اتصلت بالعقار بفعل المالك ، أم بفعل الغير أم بفعل الطبيعة ، وسواء أكانت قائمة وقت العقد ، أم استحدثت بعد ذلك .

________________

1- أنظر القرار المرقم 53/7/ قرار تدويني في 10/1/59،أشار ليه المحامي سلمان ببان ، القضاء المدني العراقي،  الجزء الثاني ، شركة الطبع والنشر الاهلية ، بدون مكان ، 1962 ، ص 699 . وتحديد محل الرهن على هذا النحو يقوم على اساس تحديد العقد ، الدكتور عبد الحي حجازي ، النظرية العامة للالتزام ، الطبعة الثانية،  الجزء الاول ، 1962 ، ص205 .

2- أنظر الدكتور رمضان أبو السعود ، الوسيط في شرح مقدمة القانون المدني ، الدار الجامعية ، الاسكندرية ، 1986 ، ص 439.

3- تقابلها المادة (82/1) من القانون المدني المصري والتي تنص على انه ( كل شيء مستقر يجيزه ثابت فيه لايمكن نقله دون تلف فهو عقار وكل ماعدا ذلك من شيء فهو منقول)، قابلها المادة (58) من القانون المدني الاردني ( كل شيء مستقر يجيزه ثابت فيه لايمكن نقلة من دون تلف او تغيير هيئة فهو عقار ) ، تقابلها المادة (117) من القانون المدني اليمني ( المال الثابت غير المنقول (عقار) هو كل شيء له أصل ثابت لايمكن نقله او تحويله دون تلف فهو مستقر بجيز ثابت فيه ويلحق به كل منقول بصفة مالك المال فيه لخدمته أو لاستغلاله)، تقابل المادة (683) من القانون المدني الجزائري ( كل شيء مستقر يجيزه وثابت فيه ولايمكن نقله منه دون تلف فهو عقار)، تقابل المادة (23/1) من قانون الملكية العقارية اللبناني (هي الاشياء المادية التي يكون لها بالنظر الى جوهرها موقع ثابت غير منتقل ).

4- أنظر الدكتور منصور مصطفى منصور ، التأمينات العينية ، المطبعة العالمية ، الاسكندرية ، 1963.، ص 23 . والدكتور همام محمد محمود زهران ، التأمينات العينية والشخصية ، دار المعرفة الجامعية ، الاسكندرية ، 1999، ص39 ، أنظر الدكتور محمد كامل مرسي ، الموجز في التأمينات الشخصية والعينية ، المطبعة العالمية ، القاهرة ، 1949 ، ص 114 .

5- أنظر الدكتور سليمان مرقس ، الوافي في شرح القانون المدني ، الجزء الرابع ، الطبعة الخامسة ، بدون مطبعة ، القاهرة ، 1985، ص 36 .

6- أنظر الدكتور الدكتور محمد علي امام ، التأمينات الشخصية والعينية ، مطبعة نهضة مصر ، القاهرة ، 1956، ص 269 .

7- أنظر الدكتور حامد مصطفى ، الحقوق العينية التبعية ، الجزء الاول ، بدون مطبعة ، بدون مكان طبع ، بدون سنة طبع ، ص 25 .

8- أنظر الدكتور محمد لبيب شنب ، دروس في التأمينات العينية والشخصية ، دار النهضة العربية ، القاهرة ، 1974، ص 68 .

9- تقابلها المادة ( 82/2) من القانون المدني المصري ( يعتبر عقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضمه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أواستغلاله) تقابل المادة (59) من القانون المدني الاردني ( يعتبرعقاراً بالتخصيص المنقول الذي يضعه مالكه في عقار له رصداً على خدمة واستغلاله ، ويكون ثابتاً في الارض )، تقابل المادة ( 117) ( كل منقول يضعة مالك المال فيه لخدمتة أو استغلاله ) ، والمادة ( 683) من القانون المدني الجزائري ( المنقول الذي يضعه صاحبه في العقار يملكه رصداً على خدمتة هذا العقار أو استغلاله يعتبر عقاراً بالتخصيص ).

10- أنظر محمد طه البشير ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية ، الطبعة الثالثة ، دار الحرية للطباعة ، بغداد ، 1974، ص 76 .       

11- أنظر الدكتور محمد حسين منصور ، النظرية العامة للائتمان ، منشأة المعارف ، الاسكندرية، 2005،ص 234 .

12- أنظر الدكتور أنور طلبة ، شرح قانون التمويل العقاري ، بلا ناشر ،2001، ص13 .

13- أما أحكام القضاء (تعتبر العقار بالتخصيص وفقاً لنص المادة (688) من القانون المختلط ، ملحقة بالعقار الاصلي المرهون دون حاجة الى نص صريح عنها بعقد الرهن كما تعتبر داخلة ضمن الملحقات المشار اليها في المادة المذكورة مالم يتفق على خلاف ذلك ) أنظر الطعن رقم 138 لسنة 21 ق ، جلسة 13/5 /1954 ، أشار اليه معوض عبد التواب ، نصوص القانون المدني ، الجزء الثالث ، منشأة المعارف ، الاسكندرية ، 1996 ، ص 949 . وأنظر الدكتور رمضان ابو السعود ، الوسيط في شرح مقدمة القانون المدني ، الدار الجامعية للطباعة والنشر ، بيروت ، 1986، ص 462 .

14- أنظر الدكتور همام  محمد محمود زهران ، التأمينات العينية والشخصية ، دار المعرفة الجامعية ، الاسكندرية ، 1999 ، ص 291.

15- أنظر الدكتور سليمان مرقس ، التأمينات العينية في التقيين المدني الجديد ، الطبعة الثانية ، مطابع دار النشر للجامعات المصرية ، القاهرة ، 1959 ، ص48 .

16- أنظر الدكتور محمد كامل مرسي ، الموجز في التأمينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ، ص118 ، والحقوق العقارية ، كحق الارتفاق المقرر لخدمة العقار المرهون .

17- أنظر  الدكتور محمد حسين منصور ، مصدر سابق ، ص 233 .

18- أنظر الدكتور سمير عبد السيد تناغو ، التأمينات الشخصية والعينية ، منشأة المعارف ، الاسكندرية ، 199، ص  152 .

19- أنظر القرار رقم  184 / هيئة عامة اولى ، 976 في 10/11/1976 ، منشور في مجموعة الاحكام العدلية ، العدد الرابع ، السنة السابعة ، 1976 ، ص 38 .

20- أنظر الدكتور محمد وحيد الدين سوار ، الحقوق العينية التبعية ، مكتبة دار الثقافة للنشر ، عمان ، 1995 ، ص 72 ، والدكتور التأمينات المدنية ، الرهن الرسمي ، دار التعاون للطباعة والنشر ، القاهرة ، 1966، ص 177

21-  أنظر المادة ( 1292/1) من القانون المدني العراقي ( 1 – يشمل الرهن التأميني ملحقات المرهون المعتبر عقاراً)، تطابق المادة (1036) من القانون المدني المصري ، تقابل (1330) من القانون المدني الاردني ( يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار المرهون من أبنية وأغراس ، وعقارات التخصيص وكل مايستحدث عليه من انشاءات بعد العقد )، تقابل المادة (1012) من القانون المدني اليمني (نماء المرهون متصلاً به أو منفصلاً عنه يتبعه في الرهن ويأخذ حكمه ) ، تقابل المادة (887) من القانون المدني الجزائري ( يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقاراً) ، تقابل المادة ( 110 من القرار 333 من قانون الموجبات والعقود اللبناني .

22-  أنظر الدكتور سعيد عبد السلام ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية ، مطابع الولاء الحديثة ، الاسكندرية ، 2004 ، ص 287 . والدكتور أسعد دياب ، أبحاث في التأمينات العينية ، الطبعة الاولى ، المؤسسة الجامعية ، بيروت ، 1988 ، ص 102

23- أنظر الدكتور همام محمد محمود زهران ، التأمينات العينية والشخصية ، التأمينات العينية ، دار المطبوعات الجامعية ، الاسكندرية ، 2004 ، ص59 ، والدكتور نبيل ابراهيم سعد ،،  ص 68 .والدكتور محمد لبيب شنب ، دروس في التأمينات العينية والشخصية ، دار النهضة العربية ، القاهرة ، 1974.، ص69 ، والدكتور أحمد سلامة ، في التأمينات المدنية ، مصدر سابق ، ص187.

24- أنظر الدكتور محمد حسن عبد الرحمن ، مشتملات الشيء المرهون وتبديله وزيادته بعد العقد ، الطبعة الاولى، دار النهضة العربية ، القاهرة،، 1998، ص64،والدكتور منصور مصطفى منصور ، التأمينات العينية ، المطبعة العالمية ، القاهرة ، 1963، ص 32 ، وانظر الدكتور محمد لبيب شنب ، نفس المصدر ، ص 69 .

25- أنظر المادة (1379/3) من القانون المدني العراقي ( وفيما يتعلق بهذه المنشأت بتقدم صاحب هذ الامتياز على حق المرتهن للارض التي قامت عليها هذه الاعمال اذا شملها الرهن سواء كان هذا الرهن تأمينياً أو حيازياً ) ، تقابل المادة (1036)، والمادة( 1148 ) من القانون المدني المصري ( يشمل الرهن ملحقات العقار المرهون التي تعتبر عقاراً ويشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق والعقار بالتخصيص ،والتحسينات والانشاءات التي تعود بمنفعة على المالك مالم يتفق على غير ذلك ، مع عدم الاخلال بأمتياز المبالغ المستحقه للمقاولين أو المهندسين المعماريين)  وقد ذيله المادة (887) من القانون المدني الجزائي ( مع عدم الاخلال بامتياز المبالغ المستحقه للمقاوليين والمهندسين المعماريين المنصوص عليه في المادة (997).

26-  أنظر الكتور الدكتور محمد نجيب عوضين المغربي ، أثار الرهن الحيازي بالنسبة للدائن المرتهن في الفقه الاسلامي والقانون الوضعي ، دار النهضة العربية ، القاهرة ، 2000.

، ص 25 .

27- أنظر محمد طه البشير ، والدكتور غني حسون طه ، الحقوق العينية ، مطبعة دار الكتب للطباعة والنشر ، الموصل ، 1982، ص 396 .

28- أنظر الدكتور حامد مصطفى ، الحقوق العينية التبعية ، الجزء الاول ، بدون مطبعة ، بدون مكان طبع ، بدون سنة طبع ، ص 26 ، والدكتور رمضان ابو السعود ، الوسيط في شرح مقدمة القانون المدني ، الدار الجامعية للطباعة والنشر ، بيروت ، 1986، ص 460 .

29- إن المشرع المصري بعد أن أورد القاعدة العامة في شمول الرهن للملحقات في نص المادة (1039) والتي تنص على أنه ( يشمل بوجه خاص حقوق الارتفاق والعقارات بالتخصيص والتحسينات والانشاءات التي تعود بمنفعة على المالك مالم يتفق على غير ذلك ) ولمحكمة النقض في مصر قرارات عديدة بهذا المعنى (نقض مصري جلسة 14/1/1954، طعن رقم 121 مج ، القواعد القانونية ، جـ1 عبارة تأمينات عينية رقم (43) وقرار 13/5/1954 ، طعن رقم 38 مج ، القواعد القانونية ، جـ 1 عبارة تأمينات عينية رقم 4 ).

30- لقد تم الأشارة الى العقار بالتخصيص بوصفه أحد أنواع العقارات التي يرد عليها الرهن التأميني .

31- أنظر الدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري ، الوسيط ، الجزء العاشر،  ص 356 ، والدكتور نبيل ابراهيم سعد ، مصدر سابق ، ص 69 ، والدكتور سمير عبد السيد نتاغو ، مصدر سابق ، ص 154 .

32- وقضت محكمة النقض ، بأن العقارات بالتخصيص تعتبر ضمن الملحقات وتباع مع العقار المرهون مالم يتفق صراحة على خلاف ذلك ، ويقع عب اثبات هذا الاتفاق على من يدعيه ، وأذن فمتى كان الطاعن بوصفه مدعياً هو المكلف باثبات أن المنقولات موضوع النزاع لايشملها عقد الرهن الصادر منه ، فان كان لزاماً عليه هو أن يقدم هذا العقد الى محكمة الموضوع . في سبيل اثبات دعواه واذا هو لم يفعل فلا يقبل منه ، نقض 14/1/1945 ، طعن 121 ، س 21 ف .

33-  أنظر الدكتور همام محمد محمود زهران ، مصدر سابق ، ص 60 .

34- أنظر الدكتور نبيل ابراهيم سعد ، مصدر سابق ، ص 68 . والدكتور محمد وحيد الدين سوار ، مصدر سابق ، ص 76 . وأنظر الدكتور ماجد مزيحم ، التأمينات العينية ، الجزء الاول ، دار الخلود ، لبنان ، بدون سنة طبع ، ص 244 .

35-  لابد من الاشارة الى أن القانون المدني الاردني أغفل النص على حقوق الارتفاق ، خلافاً للقانون المدني العراقي نص المادة (292/1) والقانون المدني المصري نص المادة (1036) منه على حقوق الارتفاق .

36- أنظر الدكتور محمد كامل مرسي ، الموجز في التأمينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ، ص 119 . والدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري ، الوسيط ، الجزء العاشر ، مصدر سابق ، ص 772 . والدكتور محمد لبيب شنب ، مصدر سابق ، ص 70 . وأنظر محمد طه البشير . والدكتور غني حسون طه ، الحقوق العينية ، مصدر سابق ، ص 399 .

37- أنظر الدكتور علي هادي العبيدي ، الحقوق العينية ، الطبعة الاولى ، مكتبة دار الثقافة للنشر ، عمان ، 2000، ص 335 .

38-  وتجدر الاشارة بأن الدائن المرتهن يستفيد من الارتفاع الحاصل في سعر العقار المرهون ، بسبب التقلبات الاقتصادية أو بسبب تنفيذ مشروعات عامة بالقرب منه ، ولكنها لاتعد من قبيل التحسينات ، أنظر الدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري ، نفس المصدر ، ص 358.

39- أنظر الدكتور محمد حسين منصور ، مصدر سابق ، ص 235 .

40- يفهم من المادة (57) من قانون التنفيذ أن الزوائد المستقرة كالاشجار والابنية هي وحدها تعتبر من ملحقات الأرض وتوابعها أما غير المستقرة كالثمار والمزروعات فلا تعتبر كذلك لان الزرع يبقى على الارض ، والثمر على الشجر لمدة معلومة ثم يقطع ويفصل عنها.

41- أنظر الدكتور محمد وحيد الدين سوار ، المصدر السابق ، ص 73 .

42- في حين طبقاً للقانون المدني المصري  المادة (1037) الذي يعد تسجيل تنبيه نزع الملكية منطلقاً لان يلتحق بالعقار المرهون ، مايغله من ثمار ، اذ يقول ((يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية أن يلحق بالعقار مايغله من ثمار ، وايراد عن المادة التي أعفيت التسجيل ، ويجري في توزيع هذه الغلة مايجري في توزيع ثمن العقار ، هذا ويعد قانون المرافعات المصري المادة (617) بدوره يوم تسجيل التنبيه منطلقاً لالتحاق الثمرات ، والايرادات بالعقار المرهون ، وفي لبنان لايستطيع المحجوز عليه أن يجني ثمر العقار اعتباراً من تسجيل محضر الحجز المادة (735) أصول لبناني ، وليس في القانون المدني العراقي نص مماثل ، وعلى ذلك يكون للراهن في القانون المدني العراقي ، حق أخذ الثمار ، والزوائد، وبدل الأيجار الى وقت تسجيل العقار في الطابو باسم المشتري الذي رست عليه المزايدة ، انظر أ. شاكر ناصر حيدر ، شرح القانون المدني الجديد ، الحقوق العينية العقارية ، الجزء الثاني ، الطبعة الاولى ، مطبعة المعارف ، بغداد ، 1953.، ص 131 .

43- انظر المادة (59) من القانون المدني الاردني .

44- أنظر الدكتور علي هادي العبيدي ، المصدر السابق ، هامش رقم (3) ص 334 .

45- أنظر الدكتور سعيد سعد عبد السلام ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية ، مطابع الولاء الحديثة ، القاهرة ، 2004، ص 292 ، والدكتور محمد لبيب شنب ، مصدر سابق ، ص 72 ، والدكتور منصور مصطفى منصور ، مصدر سابق ، ص 35 ، والدكتور أ انور طلبة ، شرح قانون التمويل العقاري ، الجزء السادس ، المكتب الجامعي ، الاسكندرية ، 2001 ، ص 15 .

46- أنظر الدكتور محمد حسين منصور ، المصدر السابق ، ص 237.

47- المادة (48) من مجلة الاحكام العدلية .

48- انظر الدكتور محمد كامل مرسي ، الموجز في التأمينات الشخصية والعينية ، مصدر سابق ، ص119. والدكتور محمد علي امام ، مصدر سابق ، ص266.

49-  أنظر الدكتور نبيل ابراهيم سعد ، مصدر سابق ، ص47.

50- أنظر الدكتور سعيد سعد عبد السلام ، الوجيز في الحقوق العينية التبعية ، مطابع الولاء الحديثة ، القاهرة ، 2004، ص192.