تملك العقار المشفوع :

إذا توفرت للشفعة شروطها ، ولم يتحقق سبب من اسباب سقوطها ترتبت عليها احكامها او آثارها .

والاثر الرئيسي الذي يترتب على الشفعة هو تملك الشفيع للعقار المشفوع بما قام على المشتري من ثمن ونفقات . ولكن الملكية لا تنتقل إلى الشفيع بمجرد التراضي أو بقضاء القاضي ، وانما عند التسجيل في دائرة التسجيل العقاري في حالة التراضي على الشفعة أو عند تنفيذ القاضي بالشفعة في دائرة التسجيل العقاري. (1140 مدني).  وتملك الشفيع للمشفوع يعتبر بالنسبة إليه من مقتضيات حلوله محل المشتري . فالشفيع يحل محل المشتري في مواجهة البائع في جميع حقوق عدا الاجل حيث لا يحق للشفيع الانتفاع من اجل منحه البائع للمشتري (م 1142 مدني). فلا يتملك الشفيع العقار المشفوع بسبب عقد جديد (1) ، إذ ان كل ما يحدث هو ان الشفيع منه مالم يرض البائع . ويترتب على ذلك انه إذا قضى للشفيع بالشفعة وكان الثمن مؤجلاً على المشتري فإن الشفيع بأخذه بثمن حال لأن رضاه البائع في حق المشتري لا يدل على رضاه به في حق الشفيع لتفاوت الناس في الوفاء بالحقوق وفي اليسار والاعسار.

استحقاق العقار المشفوع :

ومن مقتضى حلول الشفيع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته ان البائع وحده ينفرد بضمان استحقاق العقار المشفوع ولا شيء على المشتري فقد قضت المادة (1142 ف2) من القانون المدني العراقي بأنه : "وإذا استحق العقار المشفوع بعد اخذه بالشفعة فليس للشفيع ان يرجع بضمان الاستحقاق إلا على البائع".

كما ان مقتضى حلول الشفيع محل المشتري انه إذا تضمن عقد البيع أي اتفاق على تعديل أحكام الضمان سواء بالتشديد في هذه الاحكام او في التخفيف منها فإن هذا الاتفاق يسري في حق الشفيع ايضاً.

تصرف المشتري في المشفوع :

 قد يتصرف المشتري ، تصرفاً قانونياً أو مادياً ، في العقار المشفوع في الفترة ما بين شرائه العقار وانتقال ملكيته إلى الشفيع ، فما حكم هذه التصرفات ؟ يفرق في هذه الحالة بين ما إذا كانت هذه التصرفات قد تمت قبل اعلان الشفيع عن رغبته في الأخذ بالشفعة وبين ما إذا كانت قد تمت بعد الاعلان عن هذه الرغبة.

التصرفات القانونية :

فالتصرفات القانونية في الحالة الأولى ، وهي حالة تصرف المشتري العقار قبل اعلان الشفيع عن رغبته تعتبر صحيحة . إذ ان حق الشفعة لا يؤدي إلى منع المشتري من التصرف في العقار لمصلحة الشفيع المحتمل الذي قد يطلب الشفعة وقد لا يطلبها. فللمشتري ان يتصرف في ملكة كما يشاء بالبيع أو الرهن. فإذا باع المشتري العقار وحكم للشفيع بالشفعة كان له ان يتملك العقار بثمنه الذي بيه به ثانية بصرف النظر عن الثمن الذي اشتراه به المشتري الأول . فخصومه الشفيع تنتقل من المشتري الاول إلى المشتري الثاني (م 11327 مدني عراقي .)

اما في الحالة الثانية ، وهي حالة تصرف المشتري في المشفوع بعد اعلان الشفيع عن رغبته في الأخذ بالشفعة، فإن أي تصرف ناقل للملكية أو أي  حق عيني آخر يرتبه المشتري على العقار لا يسري في حق الشفيع إذا حكم له بالشفعة. فهو يأخذ العقار المشفوع خالياً من أي حق اثقله به المشتري مع ملاحظة أن القانون المدني العراقي قد قرر انتقال حقوق الدائنين المرهنين في التقدم على غيرهم إلى ثمن العقار الذي دفعه الشفيع إلى المشتري (م1144). اما غير ذلك من تصرفات تتصل بالاستعمال والاستغلال فتبقى سارية في حق الشفيع وغيره حق بعد الحكم بالشفعة . فما يقبضه المشتري من ثمار ونتاج يكون له ولاحق للشفيع في شيء منه ، ولكنها تنتهي بانتقال ملكية العقار المشفوع إلى الشفيع بالتسجيل.

التصرفات المادية :

وقد ذكر القانون المدني العراقي من التصرفات المادية حالة البناء أو الغراس الذي يقيمه أو يغرسه المشتري في العقار المشفوع ومصير كل منهما بعد اخذ الشفيع العقار بالشفعة وفرق في ذلك ايضاً بين ما إذا كان البناء أو الغرس قد تم قبل اعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة او بعدها (م1143). ففي الحالة الأولى يعتبر المشتري بانياً او غارساً في ملكه ، ولذا فإن الشفيع يلتزم بأن يدفع له مقدار ما زاد في قيمة الارض بسبب البناء أو الغراس. اما في الحالة الثانية فقد عامل القانون المشتري معاملة الحائز سيء النية إذ كان عليه ان يتريث حتى يفصل في دعوى الشفعة ولهذا اجاز للشفيع ان يلزمه بقلع البناء أو الغراس إذا لم يكن ذلك مضراً بالعقار. اما إذا كان القلع مضراً بالعقار فيكون له ان يستبقى البناء أو الغراس ويدفع قيمتها مستحقة للقلع . وقد استمد المشرع العراقي هذا الحكم من المادة (130) من مرشد الحيران ، وهو حكم يخالف حكم القانون المدني المصري (2).

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1- اما بحسب المجلة ليعتبر تلك العقار المشفوع بالسنبة للشفيع شراء جديد . ولهذا فإن ما يسرى على البيع من احكام يسرى على الشفعة ايضاً (م 1037 مجلة).

2-  فالمادة 946 من القانون المدني تعامل افضل سواء بي او غرس قبل اعلان الشفيع عن رغبته في الاخذ بالشفعة او بعدها ، فليس للشفيع طلب الازالة في الحالة الأولى  وانما هو ملزم بأن قدع المشتري أما المبلغ الذي انفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس تبعاً لما يختاره المشتري . أما في الحالة الثانية فللشفيع أن يطلب الازالة ولكن له أن يستبقى البناء أو الغراس بعد دفع نفقات الغراس أو قيمة ادوات البناء واجرة العمل.