بداية يتعين الإشارة إلى أن المشرع العراقي وضع قاعدة قانونية بخصوص نقل ملكية العقارات إذ نصت المادة (508) من القانون المدني العراقي على أن : ( بيع العقار لا ينعقد الا إذا سجل في الدائرة المختصة واستوفي الشكل الذي نص عليه القانون )
إلا أن تلك إجراءات التسجيل من الناحية العملية والواردة بقانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971م تأخذ وقتاً طويلاً وفى بعض الحالات تتضمن إجراءات معقدة، ولذلك جري عملاً على أن يبرم المشتري والبائع اتفاقاً يُسمي باسم ( التعهد بنقل ملكية العقار) والوارد بنص المادة (1127) التي نصت على أن ( التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الإلزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء اشترط التعويض في التعهد أم لم يشترط ) .
إلا أنه قد يحدث وبعد إبرام التعهد بنقل ملكية العقار أو حق التصرف فيه قد ينكل المتعهد بالتزامه بالحضور إلى دائرة التسجيل العقاري لنقل الملكية إلى المتعهد له ومن ثم يعمد هذا الأخير برفع دعوى أمام المحكمة المختصة والتي قد تكون دعوى تعويض عن النكول، ودعوى طلب التمليك وهذه الأخيرة هي التي تعنينا في هذا المقام .
إذ تتسبب دعوى التعهد بنقل ملكية العقار صعوبات عديدة وذلك في حال وفاة مورث أحد الطرفين أو كليهما، إذ يتمثل المدعي في دعوى التمليك هو المتعهد له أو ورثته إضافة إلى التركة تأسيساً على الشروط الواردة بنص القرار المرقم (1198) لسنة 1977م، والذي يعد أهمهم هو نكول المتعهد عن تقل الملكية للمتعهد له، إذ نصت الفقرة الثانية من البند الأول من هذا القرار بأن :
( أن نكول المتعهد عن نقل ملكية العقار إلى المتعهد له وتحقق الشروط التي سبق ذكرها تمكن المتعهد له أو ورثته من إقامة دعوى طلب التمليك بعد إعذار المتعهد له بأي شكل من أشكال الإعذار التي يعتد بها قانونا ) .
وتأسيساً على ذلك فأن الخصومة المدنية في دعوى التعهد بنقل الملكية أو دعوى طلب التمليك، تمتد إلى ورثة المتعهد له، وذلك يتحقق في فرضين الأول في حالة نكول المتعهد قبل رفع دعوى نقل الملكية إذ يثبت هذا الحق لورثة المتعهد له باعتباره جزء من التركة، والفرض الثاني في حالة وفاة المتعهد له أثناء سير الخصومة بهذه الدعوى، ومن ثم يحل الورثة محل المتوفي المتعهد له (المشتري) وتمتد الخصومة المدنية إليهم بصفتهم ورثة (1) .
وأيضاً تمتد الخصومة إلى ورثة المتعهد البائع في حال نكوله عن تسليم العقار وتطبيقاً لذلك قررت محكمة التمييز الاتحادية بأنه: ( تكون الخصومة متحققة إذا أقيمت الدعوى على ورثة المتوفية إضافة للتركة أن كانت هي التي تعهدت بنقل مليكة العقار قبل وفاتها إذ لا تركة إلا بعد سداد الديون فتكون التركة هي الخصم) (2) .
وبالبحث في أحكام القانون المدني المصري يتضح أنه قريب بعض الشيء من أحكام القانون العراقي وهو ما نصت عليه المادة (932) ( بأن تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف والمادة (934) بأن ( في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا رُعيّت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري .
وبالرجوع لأحكام قانون الشهر العقاري رقم (114) لسنة 1946م يتضح أنه نص في المادة (9) على أن ( جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل.. وترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم...) وبالمادة (10) من ذات القانون نصت على أن ( جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها، ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير. ويسرى هذا الحكم على القسمة ولو كان محلها أموالا موروثة ) .
ومن ثم فأن الوضع في القانون المصري أن المدعي المشتري لكي يقوم بنقل ملكية العقار المبيع يشرع في البدء برفع دعوى طلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع على البائع أو ورثته، والتي تقابلها في القانون العراقي دعوى التعهد بنقل ملكية العقار، بناء على نص المادة (145) من القانون المدني المصري المتعلقة بآثار العقد (3) .
ومن ثم فإذا توفى البائع أثناء نظر دعوى الصحة والنفاذ يقوم المدعي بتقديم طلب بتصحيح شكل الخصومة واختصام ورثة البائع المدعي عليه، ولو كانت هذه الدعوى تم رفعها بعد وفاة البائع فأن الخصومة تمتد إلى الورثة من خلال تقديم طلباً عارضاً باختصام ورثة المدعي عليه البائع تأسيساً على نصي المادتين (124/123) (4) من قانون المرافعات المصري، ومن ثم تمتد الخصومة إليهم لتسجيل العقار ونقل الملكية للمدعي (5).
أما عن القانون المدني الفرنسي فقد نص في المادة (1582) : على أن ( البيع هو اتفاق يلزم فيه المرء نفسه بتسليم الشيء والآخر بدفع ثمنه يمكن إجراؤها بصك أصيل أو بتوقيع خاص ) - ونص المادة (1583) وهو تام بين الطرفين ، ويتم الحصول على العقار قبل المشتري مباشرة بالنسبة للبائع بمجرد الاتفاق على الشيء والثمن ، مع أن الشيء لم يسلم ولا الثمن تم دفعه".
ومن ثم فأن انتقال ملكية العقارات في القانون الفرنسي تتم بمجرد توافر مبدأ الرضائية بين طرفي العقد وحتى لو لم يتم إفراغه في شكل رسمي من أجل شهر العقد، وهو الأمر المتطلب في حال قيد الرهون، أو الهبات العقارية، أو الامتيازات العقارية، وهو الأمر الذي تأكد من خلال القانون رقم ( 55-22) الصادر سنة 1955م بالمادة الرابعة منه إذ نصت على أن ( يجب أن يتم تحرير أي عقد خاضع للرهون من أجل إجراء الشره يتعين أن يُقدم في شكل رسمي ) (6) . وبناء عليه فأن فرضية امتداد الخصومة في دعاوى نقل الملكية في القانون الفرنسي مفترضة فقط بخصوص إجراءات الشهر الرسمية والتي ترفع من جانب المشتري على البائع مع إمكانية حدوث امتداد للخصومة سواء قبل رفع الدعوى المتعلقة بإتمام إجراءات الشهر العقاري، وذلك تأسيسا على نص المادة (331) من قانون المرافعات المدنية الفرنسي إذ تسمح للمدعي في خصومة مدنية بإدخال شخص من الغير بأن يجوز إدخال طرف ثالث من الغير طالما أنه له اختصامه (أو رفع دعوى ضده بصفة أصلية. يجوز للخصم إدخال طرف ثالث وذلك إذا كان للخصم مصلحة في أن يجعل الحكم الصادر حجة على الغير) (7) .
___________
1- المادة (142) من القانون المدني العراقي، على أن : ( إذا انشا العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فان هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه ) .
2- قرار محكمة التمييز الاتحادية : قرار رقم (2382/ استئنافية عقار / 2007 ، المشار إليـه فـــي : د. نبــأ محمد عبد/ د. عمر لطيف كريم الخصومة القضائية الناقصة وسبل معالجتها، مجلة جامعة تكريت للحقوق السنة : 1- العدد 1، 2016م ، ص (48) .
3- نصت المادة (145) من القانون المدني المصري ( ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف
العام ) .
4- نصت المادة (124) من قانون المرافعات المصري على أن ( للمدعى أن يقدم من الطلبات العارضة: (1) ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى، (2) ما يكون مكملا للطلب الأصلي أو مترتباً عليه أو متصلا به اتصالا لا يقبل التجزئة. (3) ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله ) .
5- د. عادل الشهاوي، د. محمد الشهاوي، دعوى صحة التوقيع وإجراءات تسجيل العقود في الشهر العقاري، دار النهضة العربية، القاهرة، 2019م، ص (119-121).
6- Code portant réforme de la publicité foncière Art (4): out acte sujet à publicité dans un .service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique ينظر في نصوص هذا القانون على الموقع الإلكتروني : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT تاريخ الزيارة 2023/6/4م .
7- Code procédure civile Art (*):"Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa de