يترتب على ثبوت الحق في الشفعة قضاء أو رضاء أن يحل الشفيع محل المشتري في البيع ويلتزم بكافة الالتزامات التي يرتبها عقد البيع وتكون له كافة الحقوق المترتبة على هذا العقد وتنتقل الملكية من البائع إلى الشفيع مباشرة بمجرد قيام الشفيع بتسجيل الحكم النهائي أو تسجيل إقرار التسليم بالشفعة والتراضي عليها عملا بإحكام المادة 945 / مدني مصري(1) ، حيث  ورد النص فيها على انه: يحل الشفيع محل المشتري قبل البائع في جميع حقوقه والتزاماته(2). ويتضح من خلال ذلك أن القانون المدني المصري قد اعتبر أن الشفيع يحل محل المشتري وان مصدر هذا الحلول هو الحكم القضائي الصادر في الدعوى أو رضاء المشتري بالشفعة ويعتبر تاريخ هذا الحلول ابتداءً من تاريخ صيرورة الحكم المثبت للشفعة قطعيًا أو من وقت التراضي عليها إن سلم بها المشتري. وهذه مسألة محل خلاف بين الفقه إذ ذهب رأي إلى اعتبار هذا الحلول من تاريخ عقد البيع المشفوع فيه وذلك على اعتبار أن هذا الحكم مقرر للشفعة لا منشأ لها بينما ذهب رأي آخر إلى اعتبار تاريخ إعلان الرغبة هو تاريخ الحلول(3) والمقصود بالحلول أن الشفيع يحل محل المشتري ويأخذ مركزه العقدي فيما له من حقوق وما عليه من واجبات وإن ذلك يعني أن الشفيع يحل محل المشتري في نفس العقد المشفوع فيه وإن الرابطة العقدية بين البائع والمشتري قد طرأ  عليها تغير في اسم المتعاقد فقط وهو الشفيع ويبقى العقد على حاله إذ يصبح الشفيع بد لا من المشتري في الرابطة العقدية وعلى ذلك لم ينشأ عقد بيع جديد لمجرد التغيير في أطراف العقد. أما القانون المدني الأردني فاختلف الأمر فيه عن سابقة المصري فقد اعتبر أن التملك بالشفعة هو شراء جديد يقع بين الشفيع والمشتري حيث نص في المادة 1165 على أن تملك المشفوع قضاء أو رضاء يعتبر شراء جديدًا يثبت فيه خيار الرؤية والعيب للشفيع وان تنازل  المشتري عنهما(4) وبذلك فرق المدني الأردني بين عقدين احدهما بين البائع والمشتري والثاني بين المشتري والشفيع الأمر الذي يختلف عن فكرة الحلول التي سبق توضيحها والتي أخذ بها القانون المدني المصري. وان أهم ما يجب توضيحه علاقة الشفيع بالمشتري يقع في ثلاثة فروع أخصص الفرع الأول لحكم تملك الشفيع للثمار، وأما الفرع الثاني فأخصصه لحالة الزيادة التي يمر بها المشتري من بناء وغراس في العين المشفوع فيها وفي الفرع الثالث أبحث التزامات البائع والمشتري ضمن مسألتين.

الفرع الأول: تملك الشفيع للثمار

لم يورد القانون المدني المصري نصًا بوضوح يحكم الثمار فهي بين من يملكه الثمار اعتبارًا من تاريخ إعلان الرغبة وبين من يملكه إياها اعتبارًا من تاريخ صدور الحكم وصيرورته قطعيًا أو تسليم المشتري بالشفعة رضاء والواقع أن حق الملك لا يثبت للشفيع إلا بحصول التراضي أو صدور الحكم ومن التناقض أن يثبت للشفيع الملك في وقت ويعطي الحق في الثمار في وقت سابق عليه طالما أن الثمار هي نماء الملك وزيادته ولا تكون للشخص إلا بعد أن يثبت له الملك وهذا الرأي مستمد من الفقه الإسلامي الذي اجمع عليه الفقهاء أن ثمار المشفوع فيه تكون حقًا للمشتري إلى حين الأخذ بالشفعة ولا يصح أن يقضي للشفيع بالثمار قبل الحكم له بالملكية منذ إيداع الثمن كأن يقال أن الشفيع حرم من الثمار وحرم من الاستفادة من الثمن، وإن العدالة تقتضي أن تكون له الثمار من وقت إيداع الثمن، إلا أن المشتري أيضًا لم ينتفع بالمال الذي أودعه الشفيع وإذا ما حاولنا ترجيح إحدى المصلحتين فإن مصلحة المشتري تقدم على مصلحة الشفيع ذلك أنه مالك للعقار المشفوع فيه ولا ينزع ملكه منه أو ثمار ملكه منه قبل زوال صفته هذه عنه، فهو المالك وهو الدافع للثمن وهو المنزوع عنه ملكه جبرًا. كذلك لم يتعرض القانون المدني الأردني هذه الحالة ولا مجلة الأحكام العدلية بهذا الخصوص لذا تسري على ذلك القواعد العامة المعمول بها والراجح من الفقه الحنفي الذي استمد منه القانون المدني الأردني جل أحكامه.

الفرع الثاني: حكم زيادة المشتري البناء أو الغراس في العين المشفوع فيها 

لقد نصت على حكم هذه الحالة المادة ( 946 ) من القانون المدني المصري بقولها: إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة في الشفعة كان الشفيع ملزمًا تبعًا لما يختاره المشتري أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار  بسبب البناء أو الغراس(5) أما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة كان للشفيع أن يطلب  الإزالة فإذا اختار أن يستبقي البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس(6)

وبذلك يجب أن نفرق بين حالتين:

الحالة الأولى: إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارًا قبل إعلان الرغبة في الشفعة كان المشتري بالخيار إما أن يطالب الشفيع بما أنفقه في البناء أو الغراس أو مقدار ما زاد في قيمة الأرض بسبب ذلك أيها أكبر وقد عامل المشرع هنا المشتري معاملة أفضل من ( الحائز حسن النية في الأحكام العامة للالتصاق فإنه في هذه الحالة يأخذ أي القيمتين أقل(7)

الحالة الثانية: إذا بنى المشتري أو غرس بعد إعلان الرغبة في الشفعة يكون للشفيع أن يطلب إزالة البناء أو الغراس على نفقة المشتري وإعادة العقار إلى أصله مع التعويض إن كان له مقتضى، أو أنه يجوز للشفيع أن يطلب استبقاء البناء والغراس على أن يدفع للمشتري ما أنفقه في البناء والغراس أي أن يدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل ونفقات الغراس. الإزالة إن كان لها محل أو الإبقاء مع دفع الزيادة أو ما أحدث مقلوعًا في الحالة الأولى وقبل إقامة الدعوى فإن الشفيع مخير بين أن يترك الشفعة أو أن يتملك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة أو ما أحدثه المشتري من البناء والغراس. أما في الحالة الثانية وبعد إقامة الدعوى فهناك ثلاثة خيارات أمام الشفيع فهو أما أن يترك الشفعة أو أن يطلب الإزالة أن كان لها مقتضى أو أن يطلب إبقاء الحال على ما هو عليه، أو ما تم زيادته مقلوعًا. وعلى نفقته(8)

الفرع الثالث: التزامات المشتري والشفيع

المسألة الأولى: التزامات المشتري

ابتداءً يجب أن أوضح أن القانون المدني الأردني قد جعل من التملك بالشفعة بمثابة شراء جديد الأمر الذي يختلف عما هو عليه الحال في القانون المدني المصري وذلك أن الشفيع يحل محل المشتري قبل البائع وبالتالي لا يلتزم المشتري وفقًا لهذا القانون بشيء قبل الشفيع وإنما تكون علاقته مع البائع. وبذلك يترتب على المشتري الذي يعد في مركز البائع وفقًا للقانون المدني الأردني أن يقوم بالالتزامات التي تترتب على البائع عادة والتي سألخصها فيما يلي:

أو لا: التزام المشتري بنقل ملكية العقار

إذا أخذت الشفعة رضاء فإن على المشتري أن يقوم بكل ما يتطلبه تسجيلها لمصلحة الشفيع من أعمال أو تصرفات فيتقدم لدائرة التسجيل المختصة لإثبات موافقته على ذلك أما في حالة اخذ الشفعة قضاء فأن الشفيع هو الذي يقوم بتنفيذ مضمون الحكم القضائي لدى دائرة التسجيل المختصة ولا يلتزم المشتري بشيء في هذه الحالة هذا بخصوص التسليم الحكمي  وسأبحث التسليم الفعلي في الالتزام التالي(9)

ثانيًا: التزام المشتري بتسليم المشفوع فيه

إن تسجيل الحكم القضائي القاضي بالتملك للشفيع العقار المطلوب بالشفعة إنما يعتبر تسليمًا حكميًا ولا يعتبر حتى اللحظة أن المشتري قد نفذ التزامه بل يجب عليه أن يسلم العقار تسليمًا فعليًا بمعنى أن يمكن الشفيع من حيازته وخلافًا لذلك يعتبر غاصبًا ما لم يكن المشتري قد  استعمل حقه في احتباس العقار لاستيفاء ما هو مستحق له بذمة الشفيع(10)

ثالثًا: التزام المشتري بضمان التعرض والاستحقاق والعيب الخفي

إن هذا الالتزام وفقًا لقواعد المدني المصري وعملا بأحكام المادة ( 945 ) والتي تنص على أنه إذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع.   وهذا الحكم يتفق مع قاعدة حلول الشفيع محل المشتري قبل البائع وهي تدخل في نطاق  علاقة الشفيع بالبائع لا في علاقة المشتري بالبائع(11) إلا أنها من التزامات المشتري وفقًا لأحكام القانون المدني الأردني وذلك باعتبار الشفعة شراء جديدًا عملا بأحكام المادة ( 1165 ) والتي نصت على أنه "إذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة فللشفيع أن يرجع بالثمن على من أداه إليه من البائع أو المشتري". يتضح من خلال هذا النص أن ضمان التعرض والاستحقاق والعيب الخفي التزام واقع على عاتق المشتري باعتبار أن الشفعة شراء جديد وباعتبارها لا تنشأ إلا من تاريخ التسجيل   وشطب اسم البائع من قيود الملكية لذا فلا داعي لإقحام البائع بهذا الالتزام(12) وذلك أن حق الشفيع في ضمان العيب له حتى وان كان المشتري قد تنازل عنه للبائع  وفقًا لحكم المادة ( 1165/1)

رابعًا: التزام المشتري برد الثمار

هذا الالتزام تم بحثه في الفرع السابق لذا وتفاديًا للتكرار فأنني أحيل إليه.

خامسًا: التزام المشتري بتحمل تبعة الهلاك

يعتبر المشتري في نظر القانون مالكًا ذلك أن الحق في الشفعة لا ينشأ إلا من تاريخ تسجيل اسم المشتري في سجل دائرة الأراضي المختصة وكما له الحق في ثمار العقار قبل تمام  الأخذ بالشفعة فعليه واجب تبعه هلاك العقار عملا بقاعدة "الخراج بالضمان".(13)

المسألة الثانية: التزامات الشفيع

يلتزم الشفيع قبل المشتري بالتزامين الأول دفع الثمن للمشتري طالما أخذت الشفعة رضاء أما إن أخذت قضاء فأنه يكون قد أودع الثمن خزينة المحكمة المختصة بنظر الدعوى وحينما يصدر حكم التمليك بالشفعة فأن الحكم يشتمل على صرف المبلغ المودع لصالح المشتري وبذلك يعد الشفيع قد أوفى بالتزامه هذا. ويوجب القانون على الشفيع أن يودع الثمن المسمى في العقد والذي يصار إلى تحويله لصالح المشتري بالإضافة للنفقات القانونية التي يلزم الشفيع بدفعها والوفاء بها للمشتري مثل رسوم تسجيل العقار وضريبة العقار أن كان لها موجب أما بخصوص نفقات البناء أو الغراس (14). أما بخصوص إنقاص الثمن أو زيادته أو ما يطرأ عليه في البيع المعقود بين البائع والمشتري والذي لم يكن الشفيع طرفًا فيه فأن الشفيع لا ينتفع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن ما لم يوافق البائع على ذلك، وذلك عملا بإحكام المادة ( 1165/2 ) من القانون المدني الأردني وذات الحكم في المادة ( 947 ) من القانون المدني المصري(15)

____________________

1- شنب، محمد لبيب، الحقوق العينية الأصلية، الطبعة الثالثة، 2005 ، ص 143 .

2- لقد نص المشرع الفلسطيني في مشروع القانون المدني على ذلك بموجب المادة 1079 بقولها: يثبت الملك للشفيع في  المبيع بحكم المحكمة أو يتسلمه من المشتري بالتراضي وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل. "تقول المذكرة الإيضاحية في ذلك أن الحق في الشفعة يثبت إما بالتراضي أو بالتقاضي، ويثبت بالتراضي إذا سلم المشتري للشفيع بالشفعة عن رضا منه، فيحل الشفيع محل المشتري في الصفقة التي عقدها المشتري مع البائع، وعلى الشفيع أن يلتزم في مواجهة البائع بكل الالتزامات التي كان المشتري يلتزم بها، وله جميع حقوقه. والتسليم بالشفعة من قبل المشتري يصح في أي وقت حتى رفع دعوى الشفعة فإذا وقع هذا التسليم، وجب تسجيله حتى تنتقل ملكية العقار المشفوع فيه إلى الشفيع، وهذا يعني أن التسليم يجب أن يكون مكتوبا حتى يتم تسجيله، وقد عبرت عن ذلك المادة 1079 من المشروع "دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل". كما تؤخذ الشفعة بالتقاضي، وهي الصورة الغالبة في التملك بالشفعة، حيث من النادر ما يسلم المشتري للشفيع بالشفعة، فإذا ما ثبت الملك للشفيع اعتبر حكم المحكمة سند ملكية. يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 1164 من القانون المدني الأردني،، كما يتطابق مع حكم المادة 944 من القانون المدني المصري.

أما المادة 1080 من المشروع الفلسطيني فقد نصت على :-

1. يحل الشفيع قبل البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته.

2. لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا برضا البائع.

3. إذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع.

وأوضحت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني الفلسطيني أنه متى ثبت للشفيع حقه في الشفعة على ضوء ما تقدم، فان الشفيع يحل محل المشتري، فيختفي المشتري، ويصبح الشفيع هو المشتري، وكأن البيع قام في الأصل، بين الشفيع والبائع، لا بين المشتري والبائع، وهو بيع واحد لا اثنين، والعلاقة التي ستقوم بين الشفيع والبائع ينظمها عقد البيع الذي قام في الأصل بين المشتري والبائع. والذي حل فيه محله الشفيع، فيلتزم الشفيع بكل ما كان المشتري يلتزم به، ويكون له جميع الحقوق التي كانت للمشتر ي تجاه البائع والمترتبة على عقد البيع. ومع ذلك، فلا يجوز للشفيع أن يستفيد بالأجل الذي كان ممنوحا للمشتري لدفع الثمن والسبب في ذلك، أن البائع قد يكون منح المشتري ثقة لا يمنحها للشفيع ولذا قبل أن يمنح المشتري أجلا، دون الشفيع، وقد يكون البائع تربطه بالمشتري دون الشفيع من الصلات ما يدفعه إلى تأجيل الثمن للمشتري دون الشفيع، إلا انه إذا رضي البائع استفادة الشفيع من الأجل الذي كان ممنوحا للمشتري فلا مانع من ذلك. فالمسألة تعود في النهاية إلى رضا البائع، ورضا البائع بالتأجيل للشفيع، يجب أن يقع بعد الأخذ بالشفعة، لان الشفيع يكون قد أودع الثمن خزانة المحكمة، فإذا ما قبل البائع التأجيل، كان للشفيع أن يسحب الثمن من خزانة المحكمة، ويدفعه للبائع وفقا للاتفاق، هذا إذا تمت الشفعة قضاء، أما إذا تمت رضاء فان الثمن يؤجل أو يقسط وفقا لما يتم الاتفاق عليها لان الشفيع ليس مجبرا بإيداع الثمن خزانة المحكمة. وإذا استحق العقار وهو في حيازة الشفيع بعد حلوله محل المشتري، فليس أمام الشفيع إلا الرجوع بضمان الاستحقاق على البائع دون المشتري الذي خرج من الصفقة ولم يعد له وجود (انظر المادة 465 في حالة الاستحقاق الكلي للعقار من المشروع والمادة 466 في حالة الاستحقاق الجزئي للعقار من المشروع). يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 945 من القانون المدني المصري.

3- السنهوري، عبد الرزاق، الوسيط في شرح القانون المدني، أسباب كسب الملكية ، الجزء

التاسع، الإسكندرية، دار الفكر الجامعي، 1995 ، ص 703

4- القلاب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني الأردني، عمان، المكتبة الوطنية 1995 ، ص 105

5- طلبه خطاب ومحمد ناصر الدين، الحقوق العينية الأصلية، منشورات جامعة عين شمس، 2001، ص 449

6- نص المشرع الفلسطيني على هذه الحالة في المادة ( 1081 ) من المشروع بقوله:

إذا بنى المشتري في العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارًا قبل إعلان الرغبة في الشفعة، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره

المشتري أن يدفع له إما المبلغ الذي أنفقه أو مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس. إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة في الشفعة، كان للشفيع أن يطلب الإزالة، فإذا اختار أن يستبقي البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل أو نفقات الغراس. وتقول المذكرة الإيضاحية بهذا الخصوص أنه إذا قام المشتري بالبناء والغراس في العقار المشفوع به قبل إعلان الرغبة في الشفعة، فالخيار للمشتري، إما بإلزام الشفيع بالمبلغ الذي أنفقه في البناء أو الغراس أو بإلزامه بمقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس وذلك وفقا لما يتلاءم مع مصلحته أما إذا أقيم البناء والغراس بعد إعلان الرغبة، فيكون الخيار للشفيع بين أن يلزم المشتري بإزالة البناء أو الغراس وأجرة العمل ونفقات الغراس.  يتطابق حكم هذه المادة مع المادة 946 من القانون المدني المصري، ويتوافق مع المادة 1166 من القانون المدني الأردني

7- زكي، محمود جمال الدين، الحقوق العينية الأصلية، الطبعة الثانية، مطبعة جامعة القاهرة، 1978 ، ص 499

8- طلبة، أنور، الشفعة والتحيل لإسقاطها، الطبعة الأولى، القاهرة، المكتب الجامعي الحديث، 2004، ص 510

9- خيال، محمود السيد، الحقوق العينية الأصلية، ص 275

10-  سليم، محمد محي الدين إبراهيم، الحقوق العينية، الجزء الأول، حق الملكية والحقوق المشفوعة عنه، منشورات الجامعة الحقوقية، 2004 ، ص269

11- هرجه، مصطفى مجدي، الشفعة في ضوء أحدث الآراء وأحكام النقض، دار المطبوعات الجامعية، 1993 ، ط 2 ، ص 193

12- القلاب، سليمان خليف، الشفعة في القانون المدني الأردني، المرجع السابق، ص 106

13-  سوار، محمد وحيد الدين، الحقوق العينية الأصلية، الطبعة الثانية، عمان، مكتبة دار الثقافة للنشر، 1999 ،  ص 218

14- زكي، محمود جمال الدين، الحقوق العينية الأصلية، الطبعة الثانية، مطبعة جامعة القاهرة، 1978 ، ، ص 113

15- لا ينتفع الشفيع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن عملا بأحكام المادة 1080 من مشروع القانون المدني الفلسطيني