ان بيع العقار خارج دائرة التسجيل العقاري يقع باطلا لعدم استيفائه الشكلية القانونية في القانون بما فيها القانون المدني العراقي حيث اوضح اهمية ذلك في كل من المادة (90) على انه: (اذا فرض القانون شكلا معينا للعقد فلا ينعقد الا باستيفاء هذا الشكل ما لم يوجد نص يخالف ذلك). و نص المادة (508) على انه: (بيع العقار لا ينعقد الا اذا سجل في الدائرة المختصة و استوفى الشكل الذي نص عليه القانون).
ان الاثر المرتب على عدم استيفاء الشكلية القانونية هو اعتبار العقد باطلا، و ان العقد الباطل لا ينعقد و لا يعتبر الحكم اصلا و يتوجب اعادة المتعاقدين الى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، و يكون من حق المدعي (المميز عليه) استرداد المبلغ المدفوع الى المميز (المدعي عليه) بموجب البينة التحريرية المبرزة في الدعوى، و اذا حصل تعارض بين بينة عقد الايجار المبرم بين الطرفين السابق التاريخ لعقد بيع خارجي الواقع على المحل نفسه موضوع الدعوى ترجيح بينة عقد الايجار لأنها الاقوى، و سبب هذه الرؤية القضائية هو قوة حجة بينة عقد الايجار اقوى من حجية عقد البيع، لان عقد الايجار هو عقد صحيح لا ينتهي الا قضاء او رضاء، اما عقد البيع غير مسجل بدائرة السجل العقاري فهو عقد باطل، و يبقى عقد الايجار ساريا بين الطرفين حتى تاريخ تسجيل العقار المأجور – المبيع - باسم المشتري المستأجر المدعي عليه المميز، و ان عدم ملاحظة ذلك من محكمة الاستئناف من وجهة النظر القانونية يعتبر اخلالاً بحكمها الصادر بما يستوجب نقضه(1).
ان العقد المنظم بين الطرفين و ان كان باطلا لعدم استيفائه الشكلية التي نص عليها القانون غيران العقد في شق منه صحيح و هو ما يتعلق بتعويض الضرر الناجم عند النكول و حيث انه ثبت نكول المدعي عليهما عن اتمام اجراءات التسجيل رغم انذارهما و حيث ان المحكمة ركنت في تقدير التعويض الى خبير و الذي قدر تعويض الضرر الذي اصاب المدعيين و حيث ان تقدير الخبير يصلح ان يكون سببا للحكم استنادا لأحكام المادة(140) من قانون الاثبات العراقي(2).
______________
1- رقم الاضبارة 1084ت، 1370 في 20/6/2002.
2- رقم الاضبارة 244/245/م1/1990 ت 719/720 في 25/9/1990 ؛ رقم الاضبارة 1056/م2/2002 ت2828 في 27/7/2002.