نظرية وينكو Wingo :

اقترح وينكو هذا النموذج عام 1962م ، والذي يعتمد على أهمية النقل ، فهو يرصد العلاقة بين زمن الانتقال ونفقة النقل من جهة، والقيمة العقارية من جهة أخرى، فكل شخص يسعى للتمركز في موضع اقرب ما يمكن من مكان عمله، ولا يقبل الابتعاد عنه إلا إذا توفر على اقتصاد في تكلفة مسكنه، أي على اقتصاد في تكلفة الأرض التي يبني عليها ذلك المسكن ، وكل زيادة في حجم المدينة يوافق في نفس الوقت زيادة في القيمة العقارية وكثافة للإقامة وإلى التحسينات للنقل.

أن توجد منافسة من أجل احتلال المواضع السكنية الأكثر ملائمة أو الأكثر جودة والتي تكون في نهاية الأمر من نصيب المزايد الذي بإمكانه أن يدفع أكثر من غيره، ويقترح وينكو إيجاد علاقة بين مدة المسافة The Time of Distance وتكلفة النقل من ناحية وبين القيم العقارية من ناحية أخرى . وتطبيق هذا النموذج يعمل (بزيادة كمية الأراضي المجهزة وتحسين سرعة النقل الحضري) ، على خفض أو إزالة الريع أو النقيض في المجموع من القيم العقارية.

وهكذا يعتقد ميار : أن القيم العقارية توضع تدريجيا انطلاقا من قيمتها على حدود المدينة وهذه القيمة يمكن تقسيمها إلى أربعة عناصر.

1- سعر الأرض الزراعية والذي يخضع لجودتها وإنتاجيتها.

2- سعر تجهيزات الأرض التي تجعلها قابلة للبناء.

3- ريع النسبة على القيمة التي ستكون للأرض حالما تصبح معمورة ضمن حدود المدينة.

4- ريع الندرة الذي يضاف إلى الريع السابق عندما تكون مساحة الأراضي المجهزة غير كافية.

إن لنظرية ميار الفضل الكبير في إبراز عدد من المبادئ المهمة والتي منها:

أ- إن وضع القيم الحضارية من الأطراف نحو المركز ينجم عنه انعكاس على كامل المدينة لريع الندرة ، وللتخفيض في القيم العقارية فإن الطريقة الأنجح هي الزيادة في مساحة الأراضي القابلة للتحضر في أطراف المدينة وبالتالي رصد الاستثمارات في سهولة بلوغها.

ب- التحسين في النقل الحضري بفضل الزيادة في سرعة هذا الأخير والذي يؤدي إلى تخفيض في القيم العقارية.

ج- يؤدي إنشاء مراكز ثانوية على أطراف المدينة إلى التقليل من جاذبية مركز المدينة ويسهم ذلك في تخفيض أسعار العقارات.

د- ينجم عن توسع المدينة اتساع لحجمها وزيادة في أسعار العقارات عموما ، وهذا يؤثر في جعل شكل المدينة يتجه نحو الشكل الشعاعي متجها من المركز مما يؤثر بالتالي على بنية شبكة النقل عندما توجد مراكز ثانوية.