نظم القانون الاردني طريقة انتقال ملكية العقار بشكل يختلف عن طريقة انتقال ملكية المنقول، فقد نصت المادة (1148) من القانون المدني الاردني رقم (43) لسنة (1979) على أن: ((لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لأحكام القوانين الخاصة به)).

والقوانين الخاصة التي تحكم انتقال ملكية العقار في القانون الاردني هي قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة (1952)(1)، وقانون معدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة الذي عدل بعض أحكام قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم (49) لسنة (1953) (2).

ونصوص القوانين الخاصة المتقدمة تبين بان المشرع الأردني ميز بين نوعين من طرق انتقال ملكية العقار: النوع الأول، العقارات التي تمت فيها التسوية (3)، لا تتنقل الملكية الى المشتري إلا إذا جرت المعاملة أمام مأمور التسجيل في دائرة تسجيل الأراضي، فالتسجيل يعد ركنأ في مثل هذه البيوع، فضلا عن أركان العقد الموضوعية من رضا ومحل وسبب  (4).

وإذا لم يراع هذا الركن فلا ينعقد البيع وليست له قيمة قانونية، وبما أن التسجيل ركن في البيوع العقارية التي تمت فيها التسوية فمعنى ذلك أن عقد بيع العقار يعد عقد شكلية وليس رضائية، لذا فإن علم مراعاة الشكلية المطلوبة قانونا في بيع العقار (تسجيل العقد في دائرة التسجيل المختصة) فإنه لا ينعقد ولا أثر له (5).

وتطبيقا لذلك قضت محكمة التمييز الاردنية: ((يشترط لانعقاد العقد الوارد على عقار أن يتم تسجيله في دائرة تسجيل الأراضي المختصة عملا بالمادة (1148) من القانون الاردني والمادة (3/16  )من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة (1952) والمادة الثانية من قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم (49) السنة (1953)، وبخلاف ذلك يعتبر العقد باط ولا يترتب عليه أي أثر وهذا ما سار عليه الاجتهاد القضائي ))(6).

النوع الثاني: العقارات التي لم تتم عليها اعمال التسوية أو استثنيت منها فإنها تختلف عن الطريقة التي تنتقل بها ملكية العقارات التي تمت عليها أعمال التسوية، ومن أهم ما تختلف به عقود بيع هذه العقارات أنها لا تحتاج الى تسجيل في دائرة تسجيل الأراضي لانعقادها فالتسجيل ليس ركنأ فيها، إذ إن هذا النوع من العقارات تنتقل ملكيته بالعقد المستوفي الأركانه وشروطه كافة بالإضافة لاقترانه بمرور الزمن الذي نص عليه القانون (7). لذا فإن هذا النوع من العقار لا بد لانتقال ملكيته إلى المشتري من أن تمر على تصرفه الفعلي به المدة التي نص عليها القانون ((عشرة سنوات في الاراضي الاميرية وخمس عشرة سنة في الاراضي المملوكة))، بحيث إذا لم تمر هذه المدة يصبح من حق البائع أن يتراجع عن البيع ولو قبل انتهائها بأيام؛ لأن البيع لا يصبح نافذا في حقه إلا بتحقق شرط مرور المدة الزمنية المقررة. كما أن هذا النوع من البيوع يشترط فيه أن يتم بموجب سند (عقد)، أي أن يكون مكتوبة والا أعتبر باط، وهذا يعني أن الكتابة تعد شرط انعقاد ووسيلة أثبات.

ولا بد من الاشارة الى أن تراجع البائع عن البيع قبل انتهاء المدة المقررة قانونا يلزمه بالتعويض عن تراجعه؛ لأنه أخل بالتزامه بنقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري، وطبقا لحكم المادة (1149) من القانون المدني الاردني رقم (43) لسنة (1976) التي نصت على أن: ((التعهد بنقل ملكية عقار يقتصر على الالتزام بالضمان إذا أخل أحد الطرفين بتعهده سواء أكان التعويض قد اشترط في التعهد أم لم يشترط)) (8)، والجدير بالذكر أن التعويض ربما يساوي قيمة العقار في وقت تراجعه (إذا كان التراجع عن البيع بعد مدة طويلة)؛ لذلك فمن مصلحته علم التراجع (9).

إضافة لما تقدم فإن المشرع الاردني اعتبر بيع الشقق والأبنية بالتقسيط عقودة قانونية ملزمة للعاقدين عندما يتم توثيقها في دائرة تسجيل الأراضي المختصة (10)، فقد نصت المادة (21) من قانون ملكية الطوابق والشقق الاردني رقم (20) لسنة (1968) المعدل بالقانون رقم (5) لسنة (1990) على: (( أ- تعتبر عقود بيع الشقق والأبنية بالتقسيط عقود قانونية وملزمة للعاقدين في حالة توثيقها لدى مديرية تسجيل الأراضي المختصة على أن يتضمن العقد وصف للشقة أو البناية المراد بيعها والثمن المتفق عليه وفق نموذج موحد تضعه دائرة الأراضي والمساحة خلال شهر من نفاذ هذا القانون، ويستوفی رسم مقداره عشرة دنانير مقابل التوثيق. ب- بعد تنفيذ عقد البيع وفقا للشروط المتفق عليها يتم نقل ملكية الشقة أو البناية موضوع العقد بناء على طلب المتعاقدين بعد استيفاء الرسوم القانونية المقررة. ج- يعود الفصل في أي نزاع يتعلق بالاختلاف حول شروط العقد أو تنفيذه للمحاكم النظامية المختصة بما في ذلك اصدار القرار بالطلب الى مدير التسجيل المختص بتسجيل الشقة أو البناية باسم المشتري)). وقد نصت المادة (22) من قانون ملكية الطوابق والشقق أنف الذكر على أن: ((تلغى أحكام أي تشريع أخر الى المدى الذي تتعارض فيه مع أحكام هذا القانون )).

ويبدو أن المشرع الاردني استثنى هذه العقود من الشكلية المطلوبة في عقود بيع العقار لأنها من العقود الزمنية ( التي يكون الزمن عنصر جوهرية فيها)، أي أن الثمن لا يدفع مرة واحدة وبالتالي تظهر صعوبة تقدير الضرر في حالة النكول، ولذلك سعي إلى انعقادها بتوثيقها، وبذلك ضمن صحتها.

__________

1- نصت المادة  (16/3)  من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم (40) لسنة (1952) على أنه: ((في الأماكن التي تمت التسوية فيها لا يعتبر البيع والمبادلة والافراز والمقاسمة في الأراضي أو الماء صحيحا الا أذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل)).

2- نصت المادة الثالثة من قانون معدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم (49) لسنة (1953) على أن: (تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها  التسوية أو التي استثنيت منها نافذة أذا مر على تصرف المشتري تصرف فعلية مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة)).

3- عرفت المادة (2) من قانون تسوية الأراضي والمياه الأردني رقم (40) لسنة (1952) التسوية: ((تسوية جميع المسائل والاختلافات المتعلقة بأي حق تصرف أو حق تملك في الأراضي أو المياه أو حق منفعة فيها أو أي حقوق متعلقة بها وقابلة للتسجيل)).

4- د. يوسف محمد الزعبي، العقود المسماة (شرح عقد البيع في القانون الأردني)، طا، عمان، 1993م-1414هـ ، ص 279. وكذلك للمؤلف نفسه، مدى قوة تسجيل البيوع العقارية في سجل الأراضي الأردنية، مجلة دراسات التي تصدرها الجامعة الأردنية، مجلد 13، العدد 9، 1989، ص 190.

5- حسن الفكهاني، الوسيط في شرح القانون المدني الاردني رقم 43 لسنة 1997، ج1، الدار العربية للمطبوعات، القاهرة، 1978، ص480.

6- قرار محكمة التمييز الأردنية في القضية الحقوقية رقم2003/4579 منشور في مجلة نقابة المحامين، عمان، 200، ص 412. وقد قضت المحكمة ذاتها في قرار آخر جاء فيه ((... لذا فإن البيوع التي تتم خارج دائرة تسجيل الاراضي تعد باطلة، وكل ما يترتب للمشتري على البائع في هذا العقد الباطل هو استعادة الثمن فقط وأن ما يترتب للبائع على المشتري هو استرداد المبيع ...)). رقم القرار 110/ 1987، مجلة نقابة المحامين، عمان، 1990، ص47.

7- د. يوسف محمد الزعبي، العقود المسماة (شرح عقد البيع في القانون الأردني)، طا، عمان، 1993م-1414هـ  ، ص 282.

8- والملاحظ أن نص المادة (1149) المذكورة شبيه بنص المادة (1127) من القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة (1901) المعدل، إلا أن صياغة النص العراقي أدق من صياغة النص الاردني التي لم تكن دقيقة وغير موفقة.

9- د. يوسف محمد الزعبي، العقود المسماة (شرح عقد البيع في القانون الأردني)، طا، عمان، 1993م-1414هـ  ، ص285.

10- د. ياسين محمد الجبوري، المبسوط في شرح القانون المدني، ج 1، مصادر الحوق الشخصية، المجلد الأول، نظرية العقد (دراسة موازنة في القانون المدني الاردني والفقه الاسلامي مع الاشارة الى القانون المدني العراقي والمصري والفرنسي)، طا، عمان، دار وائل للنشر والتوزيع، 2002، ص324.